Comprar vivienda es el sueño de muchos colombianos, pero también puede convertirse en una pesadilla financiera. Miles de familias han vivido la amarga experiencia de pagar cuotas durante años y darse cuenta de que, en lugar de reducir su deuda, esta se mantiene casi igual o incluso aumenta. La razón está en la forma en que funcionan los créditos hipotecarios en UVR (Unidad de Valor Real), un sistema que suele ser presentado como la mejor opción, pero que esconde una trampa difícil de ver al inicio.
En primera instancia, los créditos en UVR parecen atractivos. Ofrecen cuotas más bajas que los préstamos en pesos y plazos de hasta 20 o 30 años. Esto facilita que los bancos aprueben montos mayores y que más personas accedan a vivienda propia. Sin embargo, lo que pocos entienden a fondo es que estas cuotas no son fijas, sino que dependen de la inflación. Cuando el costo de vida sube, también lo hace la deuda.
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Un ejemplo frecuente es el de quienes solicitaron 200 millones de pesos a 20 años bajo la modalidad UVR. En el papel, la tasa del banco puede ser del 12% anual, pero a eso se suma el ajuste por inflación. Si esta se ubica en 13%, el costo real del crédito alcanza un 25% anual. El resultado: la primera cuota ronda los 3,8 millones de pesos, de los cuales más de 3 millones se van únicamente a intereses. Al cabo de varios años, la deuda principal apenas se ha reducido.
Historias como la de una pareja joven que adquirió un crédito de 120 millones en 2016 son cada vez más comunes en Colombia. Durante casi una década, han cumplido puntualmente con sus cuotas y ya han pagado alrededor de 90 millones de pesos al banco. Sin embargo, al revisar su saldo actual, descubren que todavía deben 110 millones, casi lo mismo que pidieron al inicio. La frustración es evidente: sienten que han invertido casi una década sin avanzar realmente hacia la propiedad de su casa.
Este problema tiene antecedentes. En los años setenta se creó el sistema UPAC, que ajustaba las deudas a la inflación. La idea era proteger tanto a bancos como a deudores, pero en los noventa el gobierno permitió que se calculara con la DTF (tasa de interés de los CDT), mucho más alta que la inflación. El resultado fue una crisis hipotecaria en 1998, cuando miles de familias no pudieron pagar y terminaron entregando sus viviendas a las entidades financieras. Tras la presión social y demandas, la Corte Constitucional declaró el sistema ilegal, y nació la UVR como reemplazo.
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Aunque la UVR solo se ajusta a la inflación, el riesgo sigue presente. En años de alta inflación, las cuotas se disparan y las deudas se alargan más de lo previsto. Por eso, expertos financieros recomiendan optar por créditos en pesos cuando sea posible. Aunque las cuotas iniciales sean más altas, al menos se mantienen fijas durante todo el plazo, lo que brinda certeza y estabilidad.
Para quienes ya tienen créditos en UVR, hay dos consejos clave: realizar abonos extraordinarios siempre que se pueda para reducir el capital y considerar la compra de cartera en otro banco que ofrezca mejores condiciones o créditos en pesos. También es fundamental revisar los seguros asociados al crédito, ya que muchas veces incluyen costos adicionales no obligatorios.
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La verdadera “trampa” no está en un engaño directo, sino en la complejidad del sistema y en cómo la inflación puede convertir una cuota manejable en una carga impagable. Antes de firmar, lo mejor es informarse, comparar opciones y proyectar a largo plazo. Entender cómo funcionan los créditos hipotecarios es la clave para que el sueño de la casa propia no termine en pesadilla.
